【说法】泰国法律法规概览——泰国物权法
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在泰置泰不动相关法律法规 1外人的土地所有权magicnight泰法律法规概览外人在泰购买土地的法律法规 补充一点，直至2006年的由内政部和土地部门联合发布的土地局指南，外人通常的做法是成立一家泰公司，购买超出泰外所有权配额的土地或公寓。只要该公司持有大部分泰股权，购买房时没有任何限制，而且部分外资公司被视为任何其他泰公司。但是目前，政府正在限制外人对泰公司和被提名人股权结构的非法使用。根据土地办事处和商业登记部门的新规定，如果涉及任何外股或有权代表公司签署或同签署的外董事，有关部门官员现在必须遵守与泰公司有关的程序。 目前，外人注册公司购买地的做法并不常见。当根据新的土地办公程序建议外人以泰公司名称在泰购买房时，外人通常不能出现在公司组建文件组织章程大纲股名单上。只有在物业被转让给100％泰公司后才能达到49％股份将转让给外人。也就是说，要注册公司购买土地或带土地的房，此间公司在注册土地所有权时必须100是泰人持有股份，只有在地契注册到公司名下后，才能将49的股份转给外籍股。 请注意，以外财所有权的前提成立的泰公司是非法的，并导致非法的外所有权因为其目的和泰被提名人的股权结构。拥有房地的公司必须是能够展示商业活动的正常活跃公司，每年举行股大会，提交年度资负债表和正确的会计报表，并且作为部分外资公司必须遵守外商业法。它不能是一个代表外人持有土地的空壳公司这是非法的。 2泰人持有管公寓Condominium 2.1 外公民自然人和法人可以在公寓的外所有权配额内拥有泰公寓的所有权，但在泰购买公寓的外人必须符合泰管公寓法案Condominium Act条款19条规定，获得外所有权 。泰公寓的外永久业权freehold ownership所有权意味着 a外资可拥有不超过公寓总单位面积的49％，其余51％必须由泰自然人或法人拥有即如果公寓大楼有100个相同的公寓单位，只有49家可以是外资; b当外所有权可用时，购买公寓的外人必须符合 管公寓法案 第19条规定的所有权，一般说，外籍人士购买公寓只能通过从海外以外币形式将公寓总价汇往泰，并兑换成泰铢，并获得银行的CA或者FET证明后获得拥有公寓所有权的资格。关于管公寓法案第19条关于外人所有权的部分我将另文专述 2.2 如果管公寓项目的外所有权配额被售罄，则公寓泰一侧的剩余公寓单元的占有权可根据租赁协议转让给外人。与在泰购买公寓永久业权相反，没有单独的法律颁布规范外人租赁公寓。租赁权在一段时间内赋予该单位的使用权和占有权给承租人。在泰合法租赁公寓单位最好被描述为正常租约，承租人不能获得该单位的所有权，也不能出售该单位，也不会在公寓的公区域拥有同所有权，也不能获得管公寓法人联合业主委员会的投票权。一旦租约的设定期限届满，租约必须续签业主愿意续租的前提下否则必须将该单位退还给真正的业主。 另外要注意的一点是，实际不管房介吹的多么天花乱坠，泰管公寓的所谓无继承税这个说法只限于泰籍户主，对外人户主而言，继承是有问题的，这个我会在另文专述管公寓法案第19条关于外人所有权的部分时特别说明。 3购买并未由外人根据管公寓法注册的公寓 泰有两种类型的住宅公寓楼在土地部门注册并获得许可的公寓，提供对单个单元的完全所有权这就是目前很热门的永久权公寓；以及未被许可为公寓的公寓楼有点绕口，因此没有提供单位的个人所有权。表面上看，这些建筑看起可能相同，但在法律上它们完全无法进行比较。 在土地部门注册并获得许可的公寓condo必须遵守管公寓法规定的法律结构，该法律结构围绕个人所有权，公区域的同所有权以及所有单位所有者对建筑物的联合管理而建立。 未注册的公寓结构不受特定公寓法的管制这里用Apartment称呼，公寓大楼的开发商可以根据自己的条款和条件出售建筑物内的单位非所有权。这些单位的销售方式有多种，从分时计划，公寓租赁到租赁以及控股公司的股份不等。谨防这些公寓项目不提供单位的个人永久业权所有权，购买者在法律上没有像注册公寓那样获得保护。开发商的合同结构和意图应进行三重检查例如，租赁结构的内容，建筑物的管理系统以及通过维护和管理合同的持续财成本。 4泰的租借Rental雇佣Hire或 租约lease 4.1 泰法律没有单独的租赁相关法律，这意味着租赁是作为不动法与正常雇用法律分开的不动权。泰的房地租赁首先是租赁合同，受民法和商法典 的财租赁条款第537至571条管辖。在泰租用房法的一个缺点是租赁协议是承租人的个人合同权利，因此在他去世后自动终止。泰法律没有赋予承租人的继承人自动继承租赁财的权利。同样原因，承租人不得转租或转让未经所有者许可的财出售剩余的租赁期限。租赁协议不会在业主去世时终止第569条，但业主的死亡确实终止了租赁协议对业主个人的所有选择例如续签选项。承租人的死亡可能导致租约的永久终止，业主的死亡或所有权的转移可能导致承租人最终签订的合同只能通过对新所有人的法律诉讼作为第三方合约。 4.2 泰的租约可以登记不超过30年，当固定的注册期限用完时，租约自动终止。针对外人的一些房地租赁销售合同建议的条款更长，权利更多，而且根据泰房法的规定可以强制执行。卖方和租赁买方之间的这些合同可能很复杂，并且必须至少将房屋的所有权与土地分开，并且通常包括额外的30年租赁期和合同的选项或合同的附录以转让土地永久业权。从法律上讲，这仍然是合同结构仅限2人或多人未在土地财所有权上登记，以及仅在双方当事人之间具有约束力的合同。这些合同结构不受泰法律保护，可能被视为无效和非法，因为外人被禁止拥有土地，租约不得超过30年。 请注意，根据新的土地管理局规定2008年，土地办公室必须拒绝注册明显无效或非法规定的租赁协议，例如外人将土地转让给永久业权和预付 30年续期条款的权利。因此，尽管土地部门认为这些销售方法无效或非法，但这些规定现在通常在租赁的单独附录进行租赁安排的一部分未在土地局注册。 4.3 在官方房地开发，出售房房屋或公寓的永久业权销售合同的内容必须遵守严格的法规和消费者保护法。在同一开发租赁向外人出售房并不必遵守保护消费者的相同法律，开发商可以根据一般合同自由包括各种对他有利的条款，甚至在租赁协议生销售的误导性条款，如租赁续约条款表明租期为90年。 我用人话翻译一下，在泰，租赁可被法律承认，且去土地局注册的最长年限是30年，多于30年的合同在实际司法实践是不被承认的，如果有销售给你说可以在合同写3030或303030年这样的补充条款，那么30年之后的条款在法律属于无效条款，如果业主违约承租人无法就此提起控告。另外租约在承租人死亡后自动终止，无继承权；在业主死亡时不破租约，但承租人有任何问题可能需要向新业主提起法律诉讼。 5与土地所有权分离的房屋所有权 5.1外人不能拥有土地，但允许拥有与土地分开的建筑物。基本上有两种获得房屋所有权的方式，与土地分开，a 你在租赁土地上建造房屋有或没有权利或b 您购买与土地分开的现有房屋并获得土地租约。转让现有房屋必须以书面形式向主管当局即土地局或其分支机构进行登记。现有房屋的所有权转让从当地土地办公室开始，并要求在指定地点公布30天的销售公告，然后由当地土地办公室完成房屋所有权的转让。应该指出的是，其他人拥有的土地上的房屋所有权与土地使用权有关例如土地租赁和或地权条款。当土地使用权到期时，在土地上拥有房屋的权利随之而。Tabien Baan或房屋登记簿 5.2有两种类型的Tabien Bahn泰民的蓝皮书Thor.Ror.14和外人的黄皮书Thor.Ror.13，现在外人一般也给蓝皮书。Tabien BaanHouse Book，发音为Tabien Baan，是政府发行的册子，附有房屋的官方确切地址，并登记住在房子里的泰人外人未获得永居的话无法在其注册，也就是你可以拿到黄本或蓝本但是里面没有你的名字。它可以说明所有者的名字，但如果是外所有者则不一定。注意，泰的房屋与土地分开没有正式所有权契据文件。Tabien Bahn不是所有权文件，而只是房屋和居民登记簿。地上建筑物的所有权证明与土地分开通常由泰建筑许可证文字规定确定由当地Or.Bor.Tor如果有的话签发，其上有所有者的名字，或转让现有房屋所有权的由泰官方土地办公室提供的官方销售协议。 6与泰人结婚的外人的不动所有权 与泰公民结婚的外人不能在泰拥有土地，也不能将土地的所有权权益作为夫妻之间同财或婚后财。土地部门确实允许与外人结婚的泰人在与外配偶联合声明后，将土地作为个人财，但是土地上的财是泰籍配偶的个人财。这意味着土地实际上通常是土地和房屋，在某些情况下是管公寓是作为泰配偶的个人财购买的，因此不会成为夫妻之间同拥有和管理的财Sin Somros。证明函的确认基于以下原则 民法典和商法典 第1472条，如果个人财已被换成其他财在本案为土地，则该财应为个人财。根据泰关于夫妻财的家庭法，外配偶对此类资没有所有权。泰籍配偶将是土地的唯一所有者和管理者，并且作为个人资，当婚姻结束时，它不属于自动根据离婚法资分割的一部分。 也就是说，通过与泰人结婚购买的房，只能作为泰籍配偶的个人财，外配偶没有任何财的处置权。 7房地转让费 在根据管公寓法获得许可的项目购买永久权公寓单元，或在政府许可的住房开发消费者保护法购买房地时，规定开发商只能将50％的转让费转交给买方。由于法律没有关于私人销售或私人开发销售卖方和买方之间如何分配土地使用费和税收的固定规则，因此应作为销售和购买的一部分达成一致。以下土地税收和费用适用于公寓土地土地和房屋，以及与土地分开的房屋转让，在转让时由土地办公室收取转让费2％，特定营业税3.3％和其它适用场合，印花税0.5％，如果支付特定营业税，则无需支付 ，收入预扣税对于固定在1％的公司和个人的累进税率。 本原创文章，禁止随意转载，个人非商业转载必须知会本人并保留原始信息。严禁商业转载magicnight
